Счетная палата прогнозирует увеличение числа обманутых дольщиков в Московском регионе. По совпадению, доклад аудиторов незначительно опередил вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые ввели в правовой оборот более безопасный, как считается, способ работы застройщиков с дольщиками - эскроу счета.
Утверждать, что институт строительных эскроу-счетов решит проблему обманутых дольщиков и уж тем более недостроев пока рано. Специалисты не склонны видеть в нем панацею и считают, что новый правовой институт наравне с плюсами - защита вкладов дольщиков - несет рынку и минусы. Эскроу повлечет за собой существенное удорожание стоимости квадратного метра жилья, ударит по небольшим игрокам и спровоцирует монополизацию рынка и опять же удорожание жилья.
Вопреки распространенному убеждению, эскроу как система гарантий прав покупателей жилья не является ультимативной. В конце концов застройщики имеют право возводить дома на собственные и привлеченные у заемщиков средства, да и просто отказаться от банковских «ячеек», привлекать деньги дольщиков, отчисляя «страховой» процент (1,2%) в Фонд защиты дольщиков. Фонд также был учрежден в результате последних поправок в 214 ФЗ и работает по принципу банковского агентства страхования вкладов. И это лишь часть альтернативных эскроу вариантов.
Дольщиков перестали считать
По данным Фонда защиты прав дольщиков на 2020 год, всего в России нуждаются в достройке за счет государства более 3 тыс. домов, а стоимость необходимой госпомощи приближается к 700 млрд руб. Еще в апреле Правительство приняло решение о выделении еще 30 млрд руб. на завершение строительства. В докладе Счетной палаты говорится, что приостановка финансирования наряду с возможной нехваткой средств на решение проблемы могут спровоцировать рост социальной напряженности.
Аудиторы заявили, что точное число обманутых дольщиков неизвестно, поскольку их подсчет прекратился в 2019 году. Однако год назад количество таких дольщиков приближалось к 50 тыс. В то же время Счетная палата оперирует экспертными подсчетами, согласно которым реальное число дольщиков без жилья может быть в 4 раза выше и составлять до 200 тыс. человек.
В ведомстве отмечают, что основная масса проблемных объектов и дольщиков сосредоточена в регионах с активным строительством жилья: Москва и область, Ленинградская область, Нижегородской область и Краснодарский край.
СМИ регулярно сообщают о новых недостроях, которые передаются Московскому фонду защиты дольщиков. Среди последних: ЖК «Легенда» (Троицк), ЖК «Воскресенское», ЖК «Троицк Е-39» в Троицке, ЖК «Малыгина-12», ЖК «Академ Палас» на проспекте Вернадского и многоквартирном доме в поселении Кокошкино.
Десятки объектов все еще находятся в подвешенном положении, в их числе, например, недостроенные комплексы ЖК «ВернадSKY», «Пироговская ривьера» и «Аккорд.Smart-квартал», за которые развернулась борьба собственников.
Аналитики рынка сходятся во мнении, что при таком объеме "токсичных" объектов, средств для погашения всех обязательств и завершения строительства не хватит.
Обязанность или право
Эскроу систему даже в новых правовых реалиях нельзя считать безальтернативной. Девелоперы по-прежнему имеют право выбора в привлечении средств дольщиков.
Например, строительство можно вести за счет тех же дольщиков, но с обязательным отчислением в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Это публично-правовая компания, учрежденная Российской Федерацией и регулирующая отношения между застройщиками и дольщиками. В случае возникновения трудностей у застройщика 1,2%, отправляемые всеми застройщиками, выбравшими эту схему, пойдут либо на достройку жилья, либо на возмещение убытков дольщиков.
Среди других вариантов обхода эскроу участники рынка называют инвестиционные формы, например, закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Другой схемой, не затронутой системой проектного финансирования, остается жилищно-строительные кооперативы, существующие еще с 2004 года.
Обе эти формы участия в жилищном строительстве пока отличает правовая неустроенность и низкие гарантии для будущих владельцев жилья. Еще одним способом организации застройки является продажа значительной части площадей по договору переуступки с последующей перепродажей конечным собственникам.
Безопаснее, но дороже
Говоря о системе эскроу, всегда стоит помнить, что любая защита или страховка стоит её покупателю денег. Если раньше, ведомые желанием подтолкнуть стройку, застройщики предоставляли первым участникам существенный дисконт, потому что могли пускать их средства в дело, то в случае с эскроу начинать работу нужно на собственные или заемные капиталы, а значит о скидках говорить не придется.
Даже наоборот. Привлеченные клиенты-покупатели квартир, так называемые лиды, обходятся строителям в десятки и сотни тысяч рублей. Эти расходы заложены в стоимость жилья. Выход из сделки нескольких десятков дольщиков также несет застройщику убытки, которые он теперь будет вынужден прогнозировать и компенсировать за счет других участников долевого строительства.
Следует также учитывать, что строительный бизнес не является для банков профильным, и следить за тем, куда застройщик отвез кирпич или бетон они в основной своей массе не станут. А значит пространство для «серой» деятельности, главным образом, вывода средств, у недобросовестных девелоперов никуда не исчезает. В конечном счете это означает, что шансы на наступление страхового случая не снижаются.
Вероятно, банки, депонирующие средства дольщиков на эскроу-счетах будут более охотно выдавать кредиты застройщикам их жилья. Но как бы то ни было теперь именно банки несут основной груз ответственности и денежные риски в случае провала. А значит они тоже будут вынуждены заложить дополнительные проценты в стоимость квадратного метра по страховому принципу: отчисления с 10 «хороших» застройщиков покрывают расходы на восполнение убытков от 1 «плохого».
Проблемы фондовых рынков на стройке
В правовой системе эскроу у дольщиков появляется право практически при любой кризисной ситуации вернуть свои вклады, потому что стройка финансируется опять же не за их счет. Но как такая практика отразится на ходе строительства? Ведь кредиторы вслед за дольщиками тоже будут подвержены паническим настроениям и станут оказывать давление на девелоперов. Строительный эскроу в некотором роде начнет напоминать фондовый рынок, где даже слухи об обвале могут его спровоцировать.
Фактически такая перестраховка исключает право девелоперов на какую-либо ошибку. Например, довольно часто застройщики сообщают дольщикам заниженную информацию о сроках завершения строительства и сдаче объектов, опасаясь ухода клиентов к конкурентам. Но даже если застройщик исполняет свои обязательства в обещанный срок, объект еще нужно принять. А с учетом коррупционного фактора, высокого контрольного давления на бизнес с этим часто возникают проблемы.
В конечном итоге, за срыв сроков даже по независящим от застройщика причинам расплачиваться предстоит застройщикам и кредиторам. Следовательно, количество проблемных строек, пусть и без обманутых дольщиков, вырастет, как и необходимость достройки сложных объектов за счет госсредств. А пресловутый жилищный вопрос в таком случае по-прежнему ждет более эффективного решения.
Максим Лалакин, владелец инвестиционно-девелоперского холдинга Styness
